Siti contaminati e proprietario “incolpevole"

Descrizione

di Giovanni Trotto

Il decreto legislativo nr. 152 del 2006, Titolo V della Parte IV, ha previsto una serie di obblighi in materia di siti contaminati fra cui quelli a carico del proprietario del sito ove la contaminazione è stata generata o ove risulti presente.

Il tema è sempre all’ordine del giorno tanto per i siti abbandonati fra cui i cosiddetti siti orfani destinatari di interventi a carico dello stato, sia per le numerose sentenze emesse in materia di responsabilità dei siti contaminati sia, infine, in ordine alle attività conoscitive e valutative che investitori immobiliari, aziende industriali intraprendono preliminarmente ad una transazione immobiliare avente ad oggetto siti contaminati o potenzialmente contaminati.

Nel presente lavoro, verrà analizzata la figura, e la posizione, del proprietario di un sito contaminato, i processi idonei alla individuazione e gestione e del rischio in ordine alle transazioni immobiliari aventi ad oggetto siti contaminati o potenzialmente contaminati; il controllo periodico dei siti concessi in locazione, in particolare per i siti ove si svolgono attività industriali, funzionale a prevenire contaminazioni o a determinarne prontamente e con certezza il responsabile.

Nel caso di un sito contaminato il Decreto Legislativo 152 distingue tra il “responsabile dell’inquinamento” e il “proprietario non responsabile dell’inquinamento”.

 Il responsabile dell’inquinamento è il soggetto dalle cui attività, od omissioni, deriva un inquinamento del suolo, del sottosuolo e delle acque sotterranee.

Il proprietario non responsabile dell’inquinamento, è il soggetto comunemente definito incolpevole della contaminazione rilevata nel sito di proprietà generata da un soggetto diverso dal proprietario.

Il termine “proprietario incolpevole”, non presente nel decreto legislativo n. 152/06, è la traduzione del termine innocent landowner di cui alla normativa degli Stati Uniti d’America[1] sui siti contaminati. L’utilizzo di tale termine non appare appropriato in quanto nella vigente normativa e nelle sentenze in materia, si fa riferimento non ad una assenza di colpa del proprietario in assoluto, bensì ad una assenza di nesso, o rapporto, eziologico, tra la condotta del proprietario e l’inquinamento rilevato nel sito di proprietà.

L’innocent landowner secondo il CERCLA deve rispondere a specifici requisiti ed aver assolto una serie di impegni: “I proprietari terrieri che non sono a conoscenza della contaminazione al momento dell'acquisto sono potenzialmente idonei per essere definiti proprietari incolpevoli " se conducono "tutte le appropriate" indagini prima dell'acquisto e se soddisfano molti altri requisiti. Il requisito delle appropriate indagini  è in genere soddisfatto da un rapporto di due diligence ambientale, come una valutazione ambientale del sito di fase 1 o un'indagine ambientale del sottosuolo di fase 2”.

Ma entriamo nel merito e analizziamo i casi in cui il proprietario risulta colpevole e quando invece risulti concretamente incolpevole.

[1] Negli Stati Uniti d’America Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA),  ha stabilito procedure per determinare i responsabili, o potenziali responsabili  per la bonifica dei siti contaminati e creato la necessità di una due diligence ambientale con scrupolose valutazioni ambientali



 

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